Главное за 60 секунд
- Чтобы понять, сколько дают под залог недвижимости, нужно знать рыночную стоимость объекта и коэффициент LTV (доля займа от стоимости).
- Формула: сумма займа ≈ рыночная стоимость × коэффициент (обычно 50–70% для квартир, меньше для дома, земли, коммерции).
- Коэффициент зависит от ликвидности, типа объекта, кредитора и вашей ситуации.
- По ликвидной квартире в СПб реально получить больше, чем по даче или сельхозземле.
- Точную сумму называет кредитор после оценки — расчёт по формуле даёт лишь ориентир.
Формула расчёта суммы
Вопрос «сколько можно получить под залог недвижимости» сводится к двум величинам: рыночной стоимости объекта и коэффициенту, который применяет кредитор. Этот коэффициент в кредитовании называют LTV (loan-to-value) — отношение суммы займа к стоимости залога.
где LTV обычно:
• квартира в СПб — 50–70%
• дом с участком ИЖС — 40–60%
• коммерция — 40–60%
• земля СХН, дача — 30–40%
Пример: квартира рыночной стоимостью 10 млн ₽ при LTV 55% даёт ориентир суммы около 5,5 млн ₽. У банка по идеальному заёмщику может быть больше, у частного инвестора при плохой КИ — меньше.
Примеры расчёта по объектам
Чтобы формула стала нагляднее, вот несколько типовых расчётов для разных объектов в СПб и ЛО.
| Объект | Рыночная стоимость | LTV | Ориентир суммы |
|---|---|---|---|
| Квартира, спальный район СПб | 9 000 000 ₽ | 60% | ~5 400 000 ₽ |
| Дом ИЖС, Всеволожский р-н | 12 000 000 ₽ | 50% | ~6 000 000 ₽ |
| Дача в СНТ | 4 000 000 ₽ | 35% | ~1 400 000 ₽ |
| Машиноместо, паркинг | 1 800 000 ₽ | 50% | ~900 000 ₽ |
| Земля СХН | 6 000 000 ₽ | 35% | ~2 100 000 ₽ |
От чего зависит коэффициент
LTV — не фиксированная величина. Он подстраивается под объект и заёмщика.
- Ликвидность объекта — чем быстрее продаётся, тем выше LTV.
- Тип кредитора — банк даёт больше по хорошему заёмщику, инвестор осторожнее.
- Кредитная история и долги — плохая КИ снижает коэффициент.
- Обременения — арест, ипотека уменьшают доступную сумму, часть уйдёт на погашение.
- Срок займа — по коротким сделкам иногда дают меньше.
Как получить максимум
Несколько практических приёмов помогают выжать из объекта большую сумму без завышенных ожиданий.
- Заложите самый ликвидный из ваших объектов — квартира лучше дачи.
- Приведите документы и объект в порядок — это повышает оценку.
- Снимите обременения до сделки, если возможно.
- Сравните нескольких кредиторов — LTV и ставки различаются.
- Не занижайте и не завышайте ожидания: реалистичная сумма быстрее одобряется.
Хотите точный расчёт под ваш объект? Начните с оценки — о том, как её проводят, есть отдельный подробный материал.
Почему банк и инвестор дают разные суммы
Под один и тот же объект банк, МКК и частный инвестор предложат разные суммы. Это не произвол, а разная модель риска. Понимание различий помогает выбрать кредитора под вашу задачу.
| Кредитор | LTV по квартире | Логика |
|---|---|---|
| Банк | до 60–80% | дешёвые деньги, но строгий отбор заёмщика |
| МКК / МФК | до 50–60% | баланс скорости и риска |
| Частный инвестор | до 40–55% | берёт сложные случаи, страхуется дисконтом |
Банк даёт максимальный LTV, но только идеальному заёмщику с белым доходом и хорошей КИ. Частный инвестор возьмёт объект с проблемами и оформит быстро, но заложит больший дисконт. Поэтому «сколько дадут» зависит не только от объекта, но и от того, к кому вы обращаетесь.
Наш сервис как раз помогает сопоставить объект, вашу ситуацию и профиль кредитора, чтобы получить максимально возможную сумму на приемлемых условиях.
Как сумма связана с платёжеспособностью
Даже если по стоимости объекта проходит крупная сумма, разумный заёмщик считает не только «сколько дадут», но и «сколько я потяну». Это защищает от главного риска — потери объекта при просрочке.
- Прикиньте ежемесячный платёж по предполагаемой ставке и сумме.
- Сопоставьте его с реальным доходом — платёж не должен съедать критическую долю бюджета.
- Заложите подушку на несколько месяцев на случай перебоев с доходом.
- Берите столько, сколько нужно под задачу, а не максимум под стоимость объекта.
Хотите понять, как оценят именно ваш объект и какой будет сумма? Начните с материала об оценке недвижимости для займа. Напоминаем: сервис информационный, не банк и не МФО, точную сумму и ставку определяет кредитор.
Рассчитаем сумму под ваш объект
Оставьте заявку — назовём ориентир суммы и ставки под вашу недвижимость в СПб и ЛО.
Частые вопросы
- Сколько реально дадут под квартиру в СПб?
- Ориентир — 50–70% рыночной стоимости для ликвидной квартиры. Точную сумму определяет оценка и кредитор.
- Почему по даче дают меньше, чем по квартире?
- Дача менее ликвидна: её сложнее быстро продать, поэтому коэффициент LTV ниже (обычно 30–40%).
- Влияет ли кредитная история на сумму?
- Да, плохая КИ обычно снижает коэффициент и повышает ставку, но не лишает возможности займа при ликвидном объекте.
- Можно ли получить 100% стоимости объекта?
- Нет. Кредитор всегда закладывает дисконт на риск, поэтому сумма меньше рыночной стоимости.