Главное за 60 секунд
- Сумма займа считается не от вашей цены, а от оценочной стоимости, умноженной на коэффициент LTV.
- LTV (loan-to-value) — доля, которую кредитор готов выдать от стоимости объекта; чем ликвиднее объект, тем она выше.
- Дают меньше рыночной цены потому, что в дисконт заложены возможное падение цены, срок реализации и издержки взыскания.
- Экспресс-оценка нужна для предварительного ответа, отчёт независимого оценщика — для сделки и для расчёта начальной продажной цены.
- Поднять сумму реально: документы в порядке, объект целиком вместо доли, узаконенная перепланировка, готовность к оценке.
Из чего складывается сумма займа
Заёмщик обычно рассуждает так: квартира стоит столько-то, значит и дадут примерно столько же. Кредитор считает иначе, и разрыв между этими двумя логиками — причина большинства разочарований.
Формула, по которой считает кредитор, простая по структуре: оценочная стоимость объекта умножается на коэффициент LTV, а из полученной суммы вычитаются уже существующие обременения и, в некоторых случаях, расходы на оформление. Оценочная стоимость при этом — не цена вашего объявления и не кадастровая стоимость, а рыночная оценка с поправкой на скорость продажи.
Здесь мы разбираем именно экономику — как из оценки получается сумма. Про саму процедуру оценки, кто её проводит и какие документы нужны, есть отдельная страница: как оценивается недвижимость.
Что такое LTV и почему он разный
LTV — это отношение суммы займа к стоимости залога. Показатель отражает не жадность кредитора, а его запас прочности: чем ниже LTV, тем больше «подушка» между долгом и стоимостью объекта, тем спокойнее сделка для обеих сторон.
| Тип объекта | Ликвидность | Относительный уровень LTV |
|---|---|---|
| Квартира в черте Санкт-Петербурга | высокая | наиболее высокий |
| Квартира в городах Ленинградской области | средняя | ниже, чем в городе |
| Жилой дом с оформленным участком | средняя | ниже, чем у квартиры |
| Дом без оформленного участка или с несоответствиями | низкая | существенно ниже либо отказ |
| Коммерческое помещение | зависит от объекта | индивидуально |
| Доля в праве собственности | низкая | минимальный |
| Объект с действующим обременением | снижена | считается от остатка стоимости |
Конкретные проценты по каждой строке заранее не назвать: они зависят от самого объекта, его расположения, состояния документов и профиля заёмщика. Устойчив только порядок: чем проще и быстрее объект продать, тем большую долю от стоимости под него дадут.
Почему дают меньше рыночной цены
Дисконт — это не занижение и не торг. Он покрывает вполне конкретные сценарии, в которых кредитору придётся возвращать деньги через объект.
- Срок реализации. Продажа за месяц и продажа за полгода — разные цены. Кредитор считает по быстрой продаже.
- Движение рынка. За время займа цены могут снизиться, и запас должен это покрывать.
- Издержки взыскания. Процедура, оценка, торги, сопровождение — всё это уменьшает итоговое поступление.
- Накопленные проценты и неустойка. К моменту реализации долг больше выданной суммы.
- Риски по объекту. Зарегистрированные жильцы, неузаконенные изменения, спорные документы — каждый пункт увеличивает дисконт.
Отчёт оценщика или экспресс-оценка
Оценка бывает двух видов, и они решают разные задачи.
| Параметр | Экспресс-оценка | Отчёт независимого оценщика |
|---|---|---|
| Задача | быстро понять порядок суммы | основание для сделки |
| Как делается | по аналогам, документам и фото | осмотр, анализ рынка, письменный отчёт |
| Сроки | часы | обычно несколько дней |
| Стоимость | как правило, бесплатно | платная услуга |
| Юридическая сила | ориентир, ни к чему не обязывает | документ, используется в сделке |
| Влияние на договор | нет | от него отсчитывается согласованная стоимость залога |
Практический порядок обычно такой: сначала экспресс-оценка, чтобы понять, имеет ли смысл двигаться дальше, затем — отчёт под конкретную сделку. Внимательно отнеситесь к цифре, которая попадёт в договор как стоимость предмета залога: от неё в дальнейшем отсчитывается начальная продажная цена при обращении взыскания.
Что реально повышает оценку и сумму
Часть факторов заёмщику неподвластна — район, этаж, год постройки. Но есть то, что влияет на результат и находится в вашей зоне контроля.
- Порядок в документах. Актуальная выписка из ЕГРН без арестов и запретов, правоустанавливающие документы на месте.
- Узаконенная перепланировка. Расхождение с планом снижает оценку и может стать причиной отказа.
- Объект целиком вместо доли. Участие всех сособственников заметно поднимает сумму — см. материал про согласие супруга и созаёмщиков.
- Оформленный земельный участок под домом: дом без участка оценивается существенно хуже.
- Снятые обременения и погашенные задолженности по объекту до подачи заявки.
- Подготовка к осмотру. Доступ, показания приборов, отсутствие явных дефектов — оценщик фиксирует то, что видит.
- Подтверждённый доход. Он не увеличивает стоимость квартиры, но повышает готовность кредитора работать по верхней границе LTV.
Если по объекту есть долги или действующее обременение, расчёт усложняется — об этом отдельно в статье про займ под залог с обременениями. А если объект уже в залоге и обсуждается второй кредитор, сначала прочитайте про риски перезалога.
Хотите узнать сумму по вашему объекту?
Оставьте контакты — сделаем предварительный расчёт и объясним, из чего складывается цифра. Без завышенных обещаний.
Частые вопросы
- Что такое LTV простыми словами?
- Это отношение суммы займа к стоимости объекта. Показывает, какую долю от оценки кредитор готов выдать деньгами: чем ликвиднее объект и чище документы, тем выше эта доля.
- Почему сумма займа меньше рыночной стоимости квартиры?
- В дисконт заложены срок и цена быстрой реализации, возможное снижение рынка, издержки взыскания и накопленные к тому моменту проценты. Запас нужен, чтобы объекта хватило на покрытие долга.
- Обязателен ли отчёт независимого оценщика?
- Для предварительного ответа достаточно экспресс-оценки, но для сделки, как правило, требуется отчёт оценщика: от указанной в нём стоимости отсчитывается согласованная цена предмета залога.
- Влияет ли ремонт на сумму займа?
- Влияет ограниченно. Основные факторы — расположение, тип и площадь объекта, состояние документов и ликвидность. Неузаконенная перепланировка при этом снижает оценку.
- Можно ли получить больше, если объект в долевой собственности?
- Сумма под долю существенно ниже пропорциональной части стоимости из-за низкой ликвидности. Если сособственники готовы участвовать, выгоднее закладывать объект целиком.